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Quelles sont les compagnies d’assurance qui acceptent encore de faire de l’assurance de syndicat de copropriété au Québec ? Voilà une question intéressante ! Les immeubles à condos sont de plus en plus populaires et de plus en plus nombreux dans la province. Dans les 20 dernières années, ce type de propriété a gagné en popularité, mais les règlements entourant sa gestion et ses assurances étaient considérés un peu comme le « Far West ».
Le Gouvernement du Québec a donc récemment mis en place des obligations de gestion et d’assurance pour tous les immeubles à condos sur son territoire, afin de protéger tous les copropriétaires.
Dans les prochains paragraphes, vous allez découvrir que l’assurance de syndicat de copropriété est d’ailleurs l’une des protections essentielles, mais que peu d’assureurs offrent ce type de produit. Pourquoi ? Comment cette assurance peut se concrétiser ? Nous allons explorer cette possibilité ensemble !
Il existe différents types de propriétés gérés sous forme de condos divise. En effet, la gestion d’un immeuble de 5 unités versus celle d’un immeuble de 275 unités est différente. Cependant, il s’agit de la même police, avec des protections adaptées. L’assurance de syndicat est obligatoire, que vous ayez un :
Lorsqu’un acheteur décide d’acheter un condo dans un immeuble en copropriété, il accepte certaines obligations d’assurance. En effet, la particularité avec les condos est que les propriétaires doivent payer 2 types d’assurance distincte, soit les suivantes :
Cette assurance vient couvrir la responsabilité civile, les biens et les améliorations faites à l’unité du copropriétaire.
Cette assurance vient couvrir la responsabilité des administrateurs du syndicat, le bâtiment et les parties communes.
L’assurance de syndicat de copropriété est une police qui sert à couvrir la partie « bâtiment » de l’immeuble en copropriété, ainsi que la responsabilité civile des administrateurs de l’immeuble.
Il s’agit d’une assurance ayant pour but de couvrir tout ce qui est détenu en commun par les copropriétaires de l’immeuble.
L’assurance de syndicat doit au minimum :
Le coût de l’assurance de syndicat est réparti entre tous les copropriétaires de l’immeuble, mais est souvent magasiné et souscrit directement par les administrateurs du syndicat.
Comme on le mentionnait plus tôt, les compagnies d’assurance qui acceptent d’assurer les syndicats de copropriété se font de plus en plus rares au Québec. Aujourd’hui, seulement quelques assureurs offrent encore ce type de protection. Qui sont-ils ?
Voici les 6 compagnies d’assurance habitation qui proposent de l’assurance de syndicat de copropriété au Québec :
L’offre est donc limitée en matière d’assurance de syndicat dans la province, et la demande est forte. Vous pouvez néanmoins comparer au moins 3 soumissions parmi ces assureurs pour vérifier qui vous offre le meilleur prix.
Les différentes compagnies affichées ci-haut peuvent s’équivaloir selon vos besoins, votre budget et votre situation. Le tout dépend de vos préférences et il peut-être complexe de mettre en lumière celle qui conviendrait le mieux à votre situation. C’est pourquoi il demeure pertinent de remplir une soumission afin de cibler les considérations importantes dans votre situation. Si vous souhaitez recevoir du soutien, il est possible de prendre contact avec un professionnel qualifié. Cliquez sur le bouton disponible ci-bas et échangez avec des entrepreneurs qualifiés de votre secteur :
Le syndicat d’une copropriété a certaines obligations en matière de gestion et d’assurance pour l’immeuble.
Depuis 2018, de nouveaux règlements ont été adoptés via les lois 141 et 16 au Québec afin de resserrer les normes de gestions des copropriétés.
Parmi les obligations du syndicat, on retrouve :
Voyons en détail certaines de ces obligations du syndicat et l’impact sur les assurances de celles-ci. Dans les prochaines sections, nous vous présentons les différentes obligations que doit respecter le syndicat. Au premier coup d’œil, vous pourriez avoir l’impression que ces différentes obligations peuvent être restrictives, mais dites-vous qu’il s’agit avant tout de convenir d’une marche à suivre qui pourra assurer une interprétation juste et précise des différentes consignes en place.
Le syndicat de copropriété d’un immeuble doit, à tous les 5 ans, engager les services d’un évaluateur agréé afin de faire évaluer le coût de reconstruction à neuf du bâtiment.
Pourquoi ? Parce que la valeur que l’évaluateur sortira servira de montant de couverture minimal pour l’assurance du bâtiment dans l’assurance du syndicat. Ce n’est pas une surprise pour personne de constater la hausse de valeur des différentes propriétés et copropriétés du Québec. Il est alors logique de garder à jour les coûts estimés si une reconstruction devient nécessaire.
Pourquoi à tous les 5 ans ? Parce que les prix des matériaux et de la main-d’œuvre fluctuent d’année en année. Pour rester à jour et pertinents, les syndicats doivent revalider la valeur pour être sûr d’avoir une couverture d’assurance de qualité.
Un nouveau règlement qui a été adopté en 2018 et qui prend effet en 2021 concerne un nouveau fonds à créer pour les syndicats, soit le fonds d’autoassurance.
Non, il ne s’agit pas d’une erreur de frappe et on ne parle pas du fonds de prévoyance. Le fonds d’autoassurance oblige les copropriétaires à accumuler dans un fonds un montant suffisant pour couvrir la plus haute franchise du contrat d’assurance.
Bien souvent, il s’agit de la franchise pour les dommages par l’eau.
Par exemple, si la franchise pour les dommages par l’eau est de 25 000$, le fonds doit contenir ce montant. Les copropriétaires doivent donc cotiser un montant individuel pour payer leur part de franchise à l’avance. En cas de réclamation, il faudra remettre par la suite une cotisation pour chaque copropriétaire pour renflouer le fonds d’autoassurance.
Le syndicat doit garder à jour le carnet d’entretien de la copropriété. Ce dernier est un registre dans lequel est consigné l’ensemble de l’historique du bâtiment. Ce registre doit contenir les rénovations effectuées par le passé, mais également celles qui sont prévus prochainement.
Le carnet d’entretien représente les différentes étapes de la vie de l’immeuble depuis son tout début. Dans ce dernier, nous devons retrouver : l’historique du site accueillant l’immeuble, le permis de construction, les différents plans d’architectures, les années de constructions et de rénovation, la date de réalisation des travaux importants, les noms et les coordonnées des entreprises qui ont réalisé des travaux dans le bâtiment, les contrats de garantie, la planification ainsi que l’historique et le suivi des différents travaux.
Pourquoi est-ce que le syndicat doit garder à jour les différentes étapes de l’entretien de la copropriété ? La raison est assez simple. En fait, le carnet d’entretien permet de définir l’investissement des administrateurs dans la gestion de l’immeuble. L’historique du bâtiment et l’argent investi dans son entretien permettent à la compagnie d’assurance concernée d’évaluer certains critères en ce qui a trait à la police d’assurance pour l’immeuble. Au fond, gardez en tête que si le carnet d’entretien est complet et concis, il y a de bonnes chances que vous puissiez être avantagé lors d’une entente prise avec la compagnie d’assurance.
Le syndicat de copropriété est également tenu de garder à jour et facilement accessible un registre des documents importants, de même qu’une description de chaque unité privative.
Ce registre doit contenir toutes les informations qui pourraient être utiles aux administrateurs ou à des tiers, comme les plans et devis du bâtiment, la déclaration de copropriété, etc.
Un document doit être complété afin de faire la description physique de chaque unité, pièce par pièce, au niveau des matériaux utilisés, de la qualité de finition, des améliorations faites, etc.
Pour magasiner votre assurance de syndicat, vous aurez généralement besoin d’avoir accès à certains documents que vous devrez fournir à votre assureur. Parmi les documents couramment exigés, on retrouve :
Parlez avec les assureurs en question pour connaître les exigences de chacun. D’ailleurs, si vous voulez comparer plusieurs prix et soumissions, découvrez comment faire ici-bas.
En cas de sinistre, il s’agit bel et bien du syndicat des copropriétés et de son assurance qui devra prendre en charge la situation et de convenir de la marche à suivre pour régler les problèmes engendrés sur les parties communes et privatives du bâtiment.
Ainsi, il y a des points importants à soulever AVANT et APRÈS un sinistre. Pourquoi avant ? Parce qu’il demeure primordial de s’assurer de la conformité des documents afin que le bâtiment puisse être éligible en cas de demande auprès de l’assurance. Nous vous expliquons le tout dans les prochains encadrés.
Les actions | Les explications |
La DPP | Le syndicat des copropriétés doit produire et rendre disponible la description des parties privatives (DPP) à l’ensemble des personnes concernées. |
L’évaluation | Le syndicat des copropriétés doit faire évaluer le coût de reconstruction de l’immeuble afin de convenir que le montant de l’assurance peut être suffisant en cas de demande auprès de l’assureur. |
Les risques usuels | Le syndicat de copropriétés doit, bien entendu, faire assurer l’immeuble pour les risques usuels. Il en va autant pour les parties communes que les parties privatives. |
Le fond | Finalement, le syndicat de copropriété doit concevoir un fonds d’autoassurance et le renflouer après usage. |
Les actions | Les explications |
La réparation | Bien entendu, le syndicat de copropriété doit prendre en charge de faire réparer les différents dommages survenus aux parties communes ET privatives. |
La réclamation | À la suite des réparations, le syndicat de copropriété doit compléter une réclamation à son assureur afin de faire valoir son droit de remboursement en ce qui a trait aux différents dommages engendrés lors du sinistre. |
La répartition | Dans la situation ou le montant octroyé par les assurances est insuffisant ou que la réclamation n’est pas complétée auprès de l’assureur, le syndicat de copropriété a comme mandat de répartir le montant des dommages engendrés par le sinistre entre les copropriétaires. |
Le fond | Finalement, le syndicat de copropriété doit utiliser le fonds d’autoassurance pour réparer les dommages engendrés par le sinistre. |
Il demeure alors primordial que le syndicat de copropriété puisse bien se préparer en cas de problème. Il est la ressource clé auprès de l’assurance dans le cas où une demande doit être complétée afin de remettre à neuf les parties communes et privatives. Une question est alors pertinente à se poser : est-ce qu’un copropriétaire possède également un rôle à jouer en cas de sinistre ? Absolument ! Il doit contribuer au fonds d’autoassurance, il doit s’assurer en responsabilité civile, il doit souscrire à des protections et il peut même prendre en charge des améliorations qui ne concernent pas les parties communes et privatives.
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