8 novembre 2024,
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Vous vous demandez quelle est l’importance d’une assurance pour un immeuble locatif ?

Investir dans un immeuble locatif est une excellente façon de générer des revenus et de bâtir un patrimoine à long terme. Cependant, être propriétaire implique aussi des risques : dégâts d’eau, incendies, vandalisme ou encore, loyers impayés. Sans une assurance adaptée, ces imprévus peuvent rapidement mettre en péril votre investissement et entraîner des pertes financières importantes.

  • Dans cet article, vous découvrirez les différentes protections offertes, leurs prix et toutes nos astuces pour réduire les primes d'assurance.
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Qu'est-ce qu'une assurance habitation pour immeubles locatifs au Québec ?

L’assurance habitation pour immeubles locatifs (aussi appelée assurance pour immeubles à revenus) est une protection essentielle pour tous les investisseurs immobiliers. Non seulement votre prêteur hypothécaire vous imposera de souscrire à ce type d’assurance au moment de l’achat d’un plex destiné à générer des revenus de location, mais même les riches investisseurs immobiliers achetant comptant y souscrivent. En effet, l’assurance pour immeubles locatifs vient protéger votre bâtiment contre un nombre important de risques incontrôlables. Cette assurance devrait notamment couvrir :

  • Votre bâtiment
  • Votre responsabilité civile
  • Vos biens dans l’immeuble

 Il y a deux types principaux de polices d’assurance pour immeubles locatifs :

  1. Les polices d’assurance habitation destinées aux particuliers, qui sont offertes par tous les courtiers et compagnie d’assurance offrant l’assurance habitation. Ce type de polices couvre seulement les immeubles locatifs de 6 portes et moins.
  2. Les polices d’assurance habitation destinées aux entreprises, qui ne sont offertes que par les courtiers et compagnies d’assurance offrant de l’assurance commerciale. En effet, les polices d’assurance pour immeubles locatifs de 7 portes ou plus sont considérés comme des assurances d’entreprises, même si le propriétaire de l’immeuble est un particulier.

Bien que ces deux types de polices remplissent la même fonction, celle de protéger votre investissement dans votre immeuble locatif, elles différent au niveau des couvertures incluses par défaut. Par exemple, les dégâts d’eau causés par un bris au niveau de la plomberie, d’un robinet, d’une toilette ou d’une douche, par exemple, seront couverts par défaut avec une assurance habitation destinée aux particuliers. Par contre, si vous avez un immeuble de plus de 6 portes, vous devrez vous assurer d’inclure un avenant pour couvrir ce type de dégâts d’eau si vous souhaitez bénéficier d’une telle couverture.

Peu importe le nombre de portes de votre immeuble, toutefois, sachez que vous n’avez qu’à faire une demande de soumission d’assurance habitation sur notre site et que nous transmettrons votre demande à 3 courtiers expérimentés en matière d’immeubles à revenus qui vous présenteront des soumissions d’assurance pour immeubles locatifs.

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Quels sont les quatre types de couvertures pour protéger votre immeuble locatif ?

Faire l’acquisition d’un immeuble locatif est généralement un gros investissement qui vient généralement avec de gros paiements hypothécaires mensuels. Il est donc crucial de souscrire une assurance adaptée vous permettant de vous assurer que, quoi qu’il arrive, votre immeuble vous permettra de vous enrichir. 

Que ce soit pour vous protéger face à des dommages matériels, des pertes de revenus de location, ou des accidents mettant en cause votre responsabilité civile, les types de couvertures suivantes sont à considérer :

1. Assurance pour votre immeuble à revenu et ses dépendances

Ce type de couverture constituent la base de toute police d’assurance habitation. Cela dit, ce ne sont pas tous les risques qui sont systématiquement inclus dans une police de base. On voudra généralement couvrir les dommages causés à l’immeuble lui-même, ainsi qu’aux annexes, contre des risques courants tels que l’incendie, les dégâts d’eau, les tempêtes et la foudre. Pour une protection encore plus complète, il est possible d’opter pour une couverture contre tous types de risques, une option plus coûteuse, mais qui vous garantira la tranquillité d’esprit.

2. Assurance pour vos biens meubles laissés dans votre immeuble locatif

Une option ajoutée à votre assurance pour immeuble à logement couvrira aussi les biens meubles vous appartenant, mais dont vous laissez vos locataires bénéficier. Ainsi, le contenu de vos appartements meublés ou semi-meublés sera protégé advenant un sinistre désigné. Conditionnellement à certaines réserves, vous pouvez aussi être protégé dans l’éventualité de vol par effraction.

3. Assurance pour protéger vos revenus de location

La « garantie contre la privation de jouissance » protège vos appartements jusqu’à une hauteur de 10 % du montant pour lequel vous avez assuré votre immeuble si, advenant certains dommages dus à un sinistre couvert, il vous est impossible de louer vos appartements. Cette protection est optionnelle, et les nouveaux propriétaires de petits immeubles vont souvent l’écarter pour épargner sur leur primes, même si le risque  est d’autant plus élevé en raison des paiements hypothécaires élevés : « Le nouvel investisseur immobilier va souvent vouloir épargner au maximum sur l’assurance habitation, car il doit aussi financer des rénovations, mais c’est un pari risqué. Les propriétaires qui ont plus de portes, par ailleurs, ont tendance à faire cet ajout », commente Éric Cuirot, agent d’assurance de dommages des particuliers chez Beneva.

4. Assurance responsabilité civile

La responsabilité civile protège le propriétaire en cas de blessures ou de dommages matériels involontaires causés aux locataires, visiteurs ou voisins. Cette couverture prend aussi en charge les frais de défense juridique en cas de poursuite. Pour les petits immeubles (moins de 7 unités), cette assurance peut être ajoutée à votre assurance habitation pour particuliers.

L'assurance pour immeubles locatifs ne couvre pas vos locataires

Encore beaucoup de locataires croient à tort que l’assurance de leur propriétaire de logements les couvre également. C’est faux ! C’est à votre avantage en tant que propriétaire d’immeuble à revenus d’exiger que vos locataires se procurent une assurance locataire. L’assurance pour locataires permet à vos locataires de protéger leurs biens personnels et pour tout incident impliquant leur responsabilité civile. En effet, en cas de sinistre, leurs biens ne sont pas couverts par l’assurance du propriétaire de l’immeuble. C’est leur police personnelle qui les protège.

Si un locataire est responsables d’un sinistres affectant les parties communes de l’immeuble (un dégât d’eau causé par leur négligence, par exemple), il sera tenus de payer pour les dommages. Si le locataire n’est pas assuré et qu’il refuse de payer, c’est généralement l’assurance pour immeuble locatif du propriétaire qui paiera la facture, ce qui aura pour effet d’augmenter les primes payées par le propriétaire. Qui plus est, le locataire pourrait être poursuivi au civil par la compagnie d’assurance du propriétaire.

Tous ces problèmes peuvent être facilement évités par le propriétaire, qui a le droit d’inscrire dans les baux que les locataires doivent souscrire à une assurance habitation. Selon Éric Cuirot, cette pratique est aujourd’hui la norme : «Les propriétaires d’immeubles avec qui j’ai travaillé sont très consciencieux, et ils demandent aux locataires de présenter une confirmation d’assurance avant de les laisser emménager», explique l’agent d’assurance.

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Quels sont les bâtiments couverts par une assurance pour immeuble locatif ?

Pour fixer le prix de votre assurance pour plex ou immeuble à revenu, votre assureur tiendra compte du nombre de logements que ceux-ci comportent.

Ainsi, comme nous avons mentionné plus haut, un immeuble de moins de sept (7) logements pourra être assuré par un assureur spécialisé en assurance habitation pour particuliers.

Par contre, un expert en assurance pour entreprise aura l’expertise pour prendre la responsabilité de votre assurance pour :

  • Bâtiments comportant des entrepôts publics
  • Condos commerciaux (comportant des commerces et des logements)
  • Immeuble à logement comptant sept (7) appartements et plus
  • Immeuble à revenus commerciaux
    • Centre commercial de petite ou de grande envergure
    • Immeuble commercial comptant aussi au moins un logement
  • Immeuble industriel et commercial
  • Résidence pour personnes âgées, etc.

Concernant les résidences pour personnes âgées, saviez-vous que vous pouvez contracter une assurance responsabilité professionnelle si vous fournissez certains soins de santé à vos résidents? Pour en savoir plus sur les produits d’assurance pouvant protéger un immeuble locatif, il vous suffit de contacter un courtier d’assurance s’y connaissant en immeuble locatif en faisant une simple demande de soumission d’assurance habitation.

Quels sont les facteurs de variation de vos primes d’assurance pour immeuble locatif ?

Sur quels facteurs se basent les assureurs pour déterminer le prix de votre assurance pour plex ?

Dans un premier temps, votre compagnie d’assurance voudra obtenir les renseignements suivants sur votre immeuble :

  • Son âge
  • La qualité de construction
  • Sa condition générale :
    • Solage
    • Toiture
    • Fenêtres
    • Systèmes de chauffage, de plomberie, électrique…
  • Le type de recouvrement extérieur (durabilité, inflammabilité…)
    • Briques
    • Bois
    • Can Excel
    • Béton
    • Assemblage de plusieurs matériaux…
  • Son emplacement
    • Quartier historique, commercial…
    • Quartier à risque (vandalisme, vol, incendie…)
  • Son degré de protection contre les incendies

Les caractéristiques de votre contrat d’assurance retiendront ensuite son attention :

  • Le coût estimé (le prix du remplacement éventuel)
  • Le risque encouru en assurant votre immeuble à logement selon ce qui caractérise votre bâtiment
  • L’ajout de protections supplémentaires (avenants) pour couvrir les dommages :
    • dus au spa ou à la piscine
    • par infiltration d’eau
    • les refoulements d’égout
    • la pollution…
  • Le montant de base que vous consentez à payer advenant une réclamation (franchise)
  • Votre dossier de crédit (si vous acceptez de le partager)
prix d'une assurance multilogement ou plex

Quatre trucs pour réduire votre prime d’assurance pour immeuble multilogement

1. Assurez-vous que votre plex est assurable

Si vous prévoyez acheter un immeuble à logements, assurez-vous que votre bâtiment est assurable au tout début de vos démarches d’achat. Cela vous évitera des dépenses inutiles en cas de refus de la part des assureurs.

2. Ne réclamez pas à la légère

Si votre contrat d’assurance comporte une clause vous assurant une réduction de vos primes d’assurance pour immeuble à revenu si votre dossier est vierge de réclamation, tentez de la maintenir sans sinistre déclaré.

3. Optez pour une franchise plus élevée

Votre assureur considère qu’il aura un montant moins important à défrayer en cas de réclamation si votre franchise est plus élevée. Il réduira d’autant plus les primes de votre assurance pour immeuble locatif.

4. Conservez votre immeuble ou votre plex en bon état

Les assureurs sont très frileux dès que l’on parle de possibilités de dommages par l’eau (même si le risque est tout à fait mineur et dans un vide sanitaire non aménagé de surcroît). Ils considèreront qu’il y a des risques de réclamation, ce qui fera augmenter vos primes.Aussi, veillez à ce que vos chauffe-eau ne soient pas en fin de vie utile et assurez-vous que la toiture et les systèmes de chauffage, d’éclairage et de plomberie soient en parfaite condition. De plus, l’installation d’un clapet antiretour à l’embouchure de votre système de plomberie et de détecteurs de fuite d’eau peut contribuer à réduire votre prime d’assurance.

Combien coûte une assurance habitation pour immeuble locatif ?

Le prix pour assurer un immeuble à revenus dépend d’une multitude de facteurs, comme vous avez pu le constater dans la section précédente.

Dans le tableau qui suit, nous avons recueilli des estimations approximatives de la part de certains de nos partenaires. L’important, quand vient le temps de s’assurer, est de comparer plusieurs soumissions afin d’être en mesure d’obtenir la meilleure couverture au meilleur prix.

Type d’immeubleEstimation de prix annuel
DuplexÀ partir de 1 000$
TriplexÀ partir de 1 500$
QuadruplexÀ partir de 2 000$
8 logementsSur demande
16 logementsSur demande
30 logements et +Sur demande

 

FAQ - Foire aux questions sur les assurances pour immeubles locatifs ?

L’assurance est-elle obligatoire pour un propriétaire d’immeuble locatif ?

Non, elle n’est pas légalement obligatoire au Québec, mais elle est fortement recommandée. Sans assurance, le propriétaire doit assumer tous les coûts liés aux dommages en cas d’incident.

 

Quels types de couverture sont inclus dans une assurance pour immeuble locatif ?

Une police d’assurance locative couvre plusieurs aspects :
Le bâtiment : Protection contre les incendies, tempêtes, inondations, etc.
Les biens du propriétaire : Couvre les biens inclus dans les logements (ex. : électroménagers).
La perte de loyers : Rembourse les loyers perdus si le logement devient inhabitable après un sinistre.
La responsabilité civile : Protège contre les poursuites si un locataire ou un visiteur est blessé sur la propriété.
Le vandalisme et le vol : Couvre les dommages causés intentionnellement par des tiers.

 

L’assurance couvre-t-elle les dommages causés par les locataires ?

Ça dépend.
Oui, si vous avez une protection spécifique contre le vandalisme ou les dommages accidentels.
Non, si les locataires causent volontairement des dégâts et que vous n’avez pas cette couverture.
N’hésitez pas à demander à vos locataires d’avoir une assurance locataire pour couvrir leurs propres biens et limiter votre responsabilité.

 

Qu’est-ce que l’assurance responsabilité civile pour propriétaires ?

C’est une couverture qui protège contre les poursuites en cas de blessures ou de dommages matériels causés à un tiers sur la propriété (ex. : un visiteur glisse sur un escalier mal entretenu).

 

L’assurance couvre-t-elle les pertes de loyer en cas de sinistre ?

Oui, si vous avez une clause de perte de loyers. Cette protection rembourse le loyer que vous perdez si l’immeuble devient inhabitable après un sinistre couvert (ex. : incendie, dégât d’eau).

 

Comment choisir la bonne assurance ?

– Vérifiez les garanties et exclusions (certaines polices ne couvrent pas les refoulements d’égout ou les inondations).
– Comparez les offres de plusieurs assureurs spécialisés en immeubles locatifs.
– Optez pour un montant de responsabilité civile suffisant (au moins 2M$).
– Lisez attentivement les conditions générales avant de signer.

Vous avez besoin d'une assurance pour votre immeuble locatif ?

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