L’assurance de copropriété vous semble-t-elle complexe et mystérieuse ? Il suffit parfois d’être bien informé et bien conseillé. Posez les questions qui conviennent aux assureurs ou courtiers d’assurance spécialisés dans les assurances de copropriété partenaires de Soumissions Assurances – Habitation.

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Assurance habitation pour condo : pourquoi deux contrats d’assurance ?

Si un sinistre survenait dans votre unité de condo, ce ne serait pas seulement les conditions de votre contrat d’assurance personnel qui seraient impliquées, mais aussi celles du syndicat de copropriété; particulièrement si d’autres logements et/ou des parties communes sont touchés.

Un condo est aussi appelé à tort unité de logement en copropriété (condominium). Comme cette appellation l’indique, en devenant propriétaire de votre logement, vous devenez aussi copropriétaire de la propriété (bâtiment et terrain).

Le syndicat de copropriété (personne morale), formé d’administrateurs (personnes physiques), gère la portion de la propriété qui revient à chacun des propriétaires des différents logements (condo) comme :

• les ascenseurs,
• le stationnement,
• le hall d’entrée,
• les salles communes,
• la piscine,
• etc.

En tant que propriétaire de votre condo, vous devez contracter une assurance habitation pour condo, de façon indépendante des autres copropriétaires.

De plus, la loi oblige le syndicat de copropriété à contracter une assurance copropriété de type entreprise contre le feu, le vol et les autres risques habituellement couverts.

Le montant de la couverture de l’assurance pour condo doit correspondre à la valeur à neuf du bâtiment.

Assurer un condo : quelles sont les particularités à connaître ?

Le syndicat de copropriété est légalement obligé de faire connaître à son assureur tout sinistre à l’immeuble.

Le Code civil du Québec mentionne cependant que toute « personne intéressée » peut aussi contacter l’assureur pour déclarer un sinistre.

En tant que copropriétaire, vous êtes une personne intéressée étant donné que des dommages à l’immeuble ou les pertes subies lors d’un incendie, une inondation… entraînant une indemnisation peuvent avoir des répercussions sur la valeur de votre condo.

Vous avez donc parfaitement le droit de formuler une réclamation relativement à la partie de votre logement qui appartient au syndicat de copropriété ou à une partie commune.

Assurance copropriété et assurance copropriétaire : quelle est la part de chacun ?

Lorsqu’un sinistre est déclaré, la première question est généralement : qui paiera quoi ? Seulement 50 % des copropriétaires connaissent les protections que le syndicat a incluses dans la police d’assurance copropriété. Soyez informés !

Couverture d’assurance en copropriété

Donc, une assurance condo couvre quels dommages ?

Les dommages couverts par votre assurance condo ressemblent beaucoup à ceux d’une assurance habitation conventionnelle, c’est-à-dire :

• le feu (incluant les feux de forêt),
• le vol (ou tentative),
• le vandalisme,
• la foudre,
• l’explosion,
• le choc de véhicules ou d’autres objets,
• la fumée,
• l’émeute,
• les dégâts d’eau causés par le débordement ou la fuite :
  • de conduites d’eau potable,
  • d’installations sanitaires :
    • toilette,
    • baignoire,
    • lave-vaisselle,
    • etc.

Par contre, les dommages qui ne sont pas causés par de l’eau « propre » ne sont pas couverts. Par exemple :

• un refoulement d’égout,
• une infiltration d’eau par le toit ou les fenêtres (porte) du sous-sol,
• le débordement d’un cours d’eau…

Il est donc recommandé d’ajouter ces avenants (options complémentaires) à votre contrat d’assurance copropriété.

Une assurance copropriété peut rembourser jusqu’à combien ?

Votre contrat d’assurance condo inclut un montant limite en ce qui concerne le remboursement de vos biens. Si  vous avez transformé une pièce de votre logement en cinéma maison ou en studio d’enregistrement (musique), il est possible que ces limitations ne vous conviennent pas. Vous pouvez alors demander une hausse de votre couverture d’assurance pour ces biens spécifiques.

Comment l’assurance habitation pour condo évalue-t-elle les montants à rembourser ? En ce qui concerne vos biens…

Le montant remboursé sera établi en fonction de que vous avez préalablement choisi lorsque vous avez discuté avec votre courtier. Avez-vous opté pour le remplacement des biens détruits ou volés :

• selon la valeur qu’ils avaient au moment du sinistre ?

Cette option tient compte de la dépréciation de vos biens et de leur usure.

Par exemple :

• il y a 10 ans, vous avez acheté votre cuisinière               800 $
• aujourd’hui, le même modèle se vend                      1 000 $
• la dépréciation a été fixée à 40 $/année (40 $ x 10 ans)     400 $
• la somme versée en dédommagement sera de              600 $

• par des nouveaux ?

L’option d’indemnisation selon le  coût de remplacement ou de réparation prévoit le remplacement de vos biens sans prendre leur dépréciation en considération.

On peut aussi parler de « valeur à neuf ».

Par exemple :

• il y a 10 ans, vous avez acheté votre cuisinière               800 $
• aujourd’hui, le même modèle se vend                      1 000 $
• la somme versée en dédommagement sera de         1 000 $

Cependant, si vous ne désirez pas remplacer le bien volé ou détruit, vous recevrez un montant en argent équivalent à la valeur dépréciée.

En ce qui concerne la partie du bâtiment se trouvant dans votre condo…

L’assurance du syndicat de copropriété couvrira la remise en état des lieux selon la valeur à neuf, mais en suivant les plans originaux utilisés lors de la construction.

Si vous ou vos prédécesseurs avez apporté des améliorations (nommé plus-value), la différence des coûts de réparation sera couverte par vos assurances personnelles.

Votre assureur ne pouvant naturellement pas dépasser la somme prévue à votre contrat lorsque vous avez fait assurer votre copropriété, il est important d’effectuer une juste évaluation de vos biens lorsque vous contractez votre assurance condo.

Est-ce qu’assurer votre copropriété vous évite de débourser pour le fonds de prévoyance ?

Non, depuis 1994, la loi oblige le syndicat de copropriété à établir un fonds de prévoyance et de percevoir les cotisations des copropriétaires.

Les frais de condo

Étant copropriétaire de votre immeuble, vous devez verser une centaine de dollars chaque mois à votre syndicat de copropriété pour payer les dépenses courantes d’entretien des parties communes et du bâtiment (dont la partie se trouvant dans votre condo).

Ces frais incluent aussi votre quote-part de l’assurance de la copropriété (parties communes et structure du bâtiment).

Le fonds de prévoyance

Selon le Code civil du Québec, le syndicat de copropriété ne peut utiliser le fonds de prévoyance que pour les réparations majeures ou pour une reconstruction comme après un sinistre. La franchise devra donc être payée avec les frais de condo ou au moyen d’une cotisation spéciale.

Si le montant contracté par le syndicat pour assurer la copropriété n’est pas suffisamment élevé pour couvrir la réparation ou la reconstruction des parties communes ou de la structure du bâtiment (aussi dans votre condo), le montant faisant défaut devra tout de même être acquitté.

Le fonds de prévoyance sera-t-il suffisant ?

L’article 1072 du Code civil stipule que la cotisation des copropriétaires au fonds de prévoyance doit être « d’au moins 5 % de leur contribution aux charges communes » selon le Protégez-vous (juillet 2016). Ce pourcentage est  nettement insuffisant pour 41 % des copropriétaires du Québec. Dans ce cas, c’est vous et les autres copropriétaires de l’immeuble qui devrez débourser, en une seule fois, un montant qui, selon l’ampleur des travaux, peut être assez élevé.

Contracter un avenant, lorsque vous assurez votre condo, peut être fort avantageux dans le cas où la couverture d’assurance souscrite par le syndicat de copropriété s’avèrerait trop peu élevée pour couvrir les frais de reconstruction ou de réparations en cas de sinistre. Ainsi, c’est votre assurance de copropriétaire qui couvrira le manque à gagner pour exécuter les travaux.

Renseignez-vous auprès d’un courtier ou assureur faisant partie du réseau Soumissions Assurances – Habitation au sujet des protections d’assurance copropriété que vous pourriez prendre en considération pour être protégé convenablement si le syndicat de copropriété n’a pas les fonds suffisants et que vous deviez payer une partie des frais reliés à la reconstruction ou aux réparations de dommages majeurs.

Le prix d’une assurance condominium est établi selon quels critères ?

Votre assureur condo établi votre assurance copropriétaire selon :

Certaines caractéristiques de la copropriété

• les matériaux de construction et de revêtement utilisés,
• l’année de construction,
• le lieu de construction :
  • ville ou campagne ?
  • quartier historique ou neuf ? Commercial ou résidentiel ?
  • secteur à haut taux de criminalité (feu, vol, vandalisme) ?
• le type de système de chauffage et présence de chauffage d’appoint,
• l’évaluation du coût de reconstruction des améliorations que vous avez apportées à votre condo,
• le nombre d’unités de logement qui comporte la copropriété
• présence de local commercial dans le bâtiment.

Tout repose sur le bon entretien du bâtiment.

Le système de protection incendie du lieu où le bâtiment se situe

• la proximité
  • des bornes-fontaines,
  • du service de sécurité incendie,
• la présence de gicleurs dans le bâtiment.

Vos antécédents en ce qui concerne vos réclamations

Si vous avez déjà fait des réclamations, l’assureur voudra savoir :

• combien et
• de quels types.

Votre choix de contrat

• standard ou
• risques spécifiques.

Les avenants ajoutés (protections supplémentaires)

• refoulement d’égout,
• infiltration d’eau,
• etc.

Le montant de votre franchise

La valeur de remplacement de vos biens

Information sur votre crédit

Diminuer votre prime d’assurance copropriété, c’est possible

Si vous considérez que la prime que vous propose votre assureur est trop élevée, il y a possibilité de faire diminuer cette dernière.

1. Si vous êtes prêt à regrouper votre assurance habitation pour condo, votre assurance automobile… chez le même assureur, celui-ci sera plus enclin à réduire vos primes.
2. Vous pouvez diminuer votre prime d’assurance de copropriétaire si vous haussez votre franchise et la faites passer, par exemple de 300 $ à 500 $.
3. Vous pouvez aussi assurer votre condo à moindre coût si vous faites installer un système d’alarme relié à un centre de télésurveillance.

L’installation de capteurs de fuites d’eau peut aussi réduire votre prime d’assurance condo.

4. Lorsque vous contractez votre assurance copropriété, faites mention des travaux majeurs qui devront être entrepris concernant, entre autres, la plomberie, le chauffage et l’électricité.
5. Enfin, demandez des soumissions, magasinez votre prime d’assurance auprès de trois (3) courtiers minimum, car les primes d’une assurance habitation pour condo peuvent varier considérablement d’un assureur à un autre.

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Il est tout à votre avantage de tirer parti du fait que l’assurance habitation pour copropriété est un secteur très compétitif.

Soumission Assurances – Habitation vous donne la possibilité, en remplissant le formulaire de demande de soumissions ci-contre, de recevoir jusqu’à trois (3) offres de courtiers et assureurs spécialisés en assurance condo de votre région.

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