Sachez cogner à la bonne porte ! Ce n’est pas parce que vous sortez des sentiers battus que vous ne pouvez pas obtenir une assurance habitation.

Quels sont les risques non assurables ou plus chers à assurer dans une maison ?

Qu’est-ce qu’un risque non assurable en assurance habitation ?

Sous le mot «assurance» se cache la notion de risques divers. Lorsque vous souscrivez à une assurance, votre but est de vous couvrir financièrement contre certains préjudices éventuels à votre résidence.

Le hic, c’est que tous les risques ne sont pas nécessairement couverts, même dans le cadre d’un contrat d’assurance dit ”tout risque”. Il arrive que les compagnies d’assurances ne puissent pas être en mesure de promettre de pouvoir vous dédommager, en tant qu’assuré, si un ennui particulier survenait à votre habitation.

Le pourcentage de probabilité que l’événement pour lequel vous désirez vous assurer se produise est parfois trop faible ou parfois trop élevé. Ce risque est non assurable, car il est trop spécifique. Il serait trop risqué pour votre assureur, financièrement parlant, de vous couvrir contre cette menace spécifique.

De façon générale, les compagnies d’assurances vous couvriront sans problèmes pour des risques standards, que vous pouvez partager avec leurs autres assurés ; les risques contre lesquels la grande majorité des personnes s’assurent. 

Les risques encourus seront couverts s’il est possible, pour la compagnie d’assurances, de recueillir des statistiques d’évènements similaires survenus dans le passé, de calculer ou de déduire l’éventualité qu’il vous arrive un sinistre du même ordre et d’estimer les pertes éventuelles. Ces antécédents leur servent de base de données pour évaluer la prime qui vous sera demandée.

Quelques exemples réels d’évènements pour lesquels des Québécois n’étaient pas assurés par défaut

Par exemple, la pluie torrentielle survenue dans la région de Montréal le 14 juillet 1987 a provoqué des inondations à grande échelle. Environ 40 000 à 50 000 résidences ont été touchées. Selon les estimations, les dommages se sont élevés à plus de 220 millions de dollars.

Les compagnies d’assurances n’ont pu verser les primes d’assurance habitation aux sinistrés qui n’avaient pas souscrit à une police d’assurance contre les inondations. Les inondations (Act of God) font partie des risques habituellement non couverts par les assureurs.

En se basant sur les calculs des experts, les compagnies d’assurances ont conclu qu’une pluie aussi intense n’est susceptible de se produire que tous les 10 ans.

En réponse aux recours collectifs, «les tribunaux jugèrent que le déluge était un cas de force majeure qui n’arrive que deux fois au cours d’un siècle.»

Les exemples de risques couverts les plus fréquents sont le feu, le vol, le vandalisme… si votre résidence est habitée et habitable.

Vous pouvez aussi être facilement assuré contre les :

• chocs de véhicules ou d’avion,
• chutes d’objet,
• explosions,
• courants électriques,
• etc.

Il est cependant faux de penser que, parce qu’une compagnie d’assurances considère certains risques comme étant non assurables, il ne vous est pas possible d’obtenir une couverture d’assurance par un fournisseur différent.

Comment assurer ce qui n’est pas assurable ?

Si un assureur refuse de vous couvrir pour un risque particulier, sachez qu’il existe des compagnies d’assurances qui se spécialisent dans la couverture des risques non assurables.

Ces fournisseurs d’assurances à haut risque évoluent dans des niches en marge des grandes compagnies d’assurances. Ils sont peu publicisés, donc méconnus de la plupart des Québécois.

Étant donné que ces compagnies d’assurances hors norme ne font affaire bien souvent qu’avec les courtiers immobiliers, il est fortement recommandé de passer par ce dernier si vous désirez des informations au sujet des programmes spécialisés offerts par les autres marchés d’assureurs.

Ces assureurs non conventionnels trouveront, dans 99 % des cas, une solution adaptée à votre dossier particulier. Par contre, une quantité de régimes d’assurance non standards moins élevée que la demande provoque une augmentation des primes d’assurance habitation.

Qu’est-ce qui n’est généralement pas assurable en immobilier ?

Si le risque de pertes éventuelles ne peut être prévu, ni calculé, ni estimé, la compagnie d’assurances ne pourra pas vous assurer contre cette menace. Le risque en question sera alors déclaré non assurable.

Les exemples de risques non couverts les plus fréquents sont, entre autres, plus connus sous le terme d’«Act of God» (Actes de Dieu), dont les tremblements de terre, les inondations, la crue d’un cours d’eau, les glissements de terrain, les avalanches de neige, contamination radioactive…

Parmi les autres risques non assurables, vous pouvez noter :

• les infiltrations d’eau progressives et continues,
• les altérations dues aux rongeurs et aux insectes
• le gel des conduits de plomberie,
• la contamination au radon (gaz radioactif naturellement présent dans le sol de certaines régions)
• les avaries survenues lorsque votre résidence était inoccupée (plus de 30 jours),
• etc.

Ainsi, si votre habitation était couverte par une police d’assurance, mais que vos biens ont été endommagés à la suite d’un «Acte de Dieu» ou par l’une ou l’autre des autres causes mentionnées, votre assureur ne pourra normalement pas vous dédommager.

Sachez cependant que tous les risques peuvent théoriquement être assurables. Vous pouvez donc être assuré pour les catastrophes naturelles dépendamment du degré de risque. Ce sont, en effet, le risque financier que votre assureur encourt quant à la nature du danger potentiel et la probabilité que la menace prenne forme qui rendent ce risque non assurable ou plus dispendieux.

Mais il arrive aussi que les compagnies d’assurances avec qui vous avez tenté de négocier vous refusent une couverture d’assurance habitation simplement parce que votre propriété a manqué de soin et d’amour. Le manque d’entretien de votre bâtiment peut être perçu comme une menace plus élevée pour votre assureur. Il peut alors vous répondre «merci, mais les risques sont non assurables». Il est aussi possible qu’il augmente les primes de votre assurance habitation.

Dans une maison, quels éléments font augmenter le prix des assurances ?

Quel genre de message votre propriété envoie-t-elle à votre assureur ?

La désuétude du système électrique, des conduits de plomberie, du recouvrement de la toiture, du système de chauffage ou du chauffe-eau rend-elle votre assureur plus frileux à l’idée de vous offrir une couverture d’assurance habitation ?

Si vous êtes en processus d’achat d’une résidence, votre institution bancaire requerra une preuve de l’assurabilité de votre nouvelle propriété avant d’autoriser un prêt hypothécaire.

La faiblesse des systèmes mentionnés peut entraîner un risque pour le bâtiment ou la sécurité et la santé de ses habitants. Ils sont donc susceptibles de nuire à l’acquisition d’une assurance habitation.

Système électrique désuet

Si le système électrique fonctionne en utilisant des fusibles (de forme ronde) plutôt que des disjoncteurs (de forme rectangulaire), un assureur peut en conclure que la mise à niveau a été négligée.

Aussi, si votre système électrique comporte du câblage en aluminium ou très vieillot, comme celui qui passe par des tubes de porcelaine ou des boutons, votre assureur peut exiger qu’un maître-électricien émette une attestation certifiant le bon fonctionnement de ce dernier.

Un système de plomberie à haut risque

Les dommages par l’eau sont la cause de plus de la moitié des montants que les compagnies d’assurances doivent verser à leurs assurés. Les changements climatiques n’aident en rien la situation. Alors les conduits de plomberie de votre résidence doivent satisfaire aux normes en vigueur.

Les conduits conçus en acier galvanisé dont l’intérieur présente un haut potentiel d’oxydation peuvent constituer un risque non assurable pour certains assureurs ou faire augmenter le prix de votre assurance habitation.

La plupart des assureurs exigent maintenant des clapets antiretour sur les conduits situés au sous-sol afin d’empêcher les refoulements d’égout.

Toutefois, dans les municipalités ou les zones où les infrastructures sont vieillissantes et où les refoulements sont courants, il est possible que ce risque soit tout simplement non couvert.

Toiture en fin de vie utile

Un toit recouvert de bardeaux d’asphalte a une durée de vie d’environ 15 ans. Quant au toit plat, il peut résister au soleil et aux intempéries approximativement 20 ans.

Passé ce délai, votre assureur peut considérer le risque d’une infiltration d’eau ou autres menaces comme étant non assurable ou décider d’augmenter les primes d’assurance jusqu’à ce que votre toiture soit rénovée.

Chauffe-eau âgé

Un chauffe-eau de plus de 10 ans (certains assureurs tolèrent 15 ans) peut être perçu comme présentant un risque non assurable par votre assureur, car il risque de se mettre à fuir et de provoquer un dommage par l’eau.

Un chauffe-eau âgé peut aussi faire augmenter le prix de votre assurance habitation.

Hangars vétustes

Les assureurs détestent les hangars qui tombent en ruine en arrière des multiplex des vieux quartiers. Étant encore et toujours une cible attirante pour les pyromanes, il s’agit souvent d’un risque non couvert ou ils font augmenter les primes d’assurance.

Peut-être devrez-vous les démolir, prouver qu’ils sont situés suffisamment loin de la résidence ou démontrer hors de tout doute qu’ils sont correctement entretenus.

Contamination causée par le mazout (huile à chauffage)

Une fournaise qui fonctionne au mazout présente un risque pour l’environnement. Le danger de contamination du sol peut faire augmenter le prix de votre assurance habitation.

Vous devrez remplacer le réservoir de votre fournaise au mazout dès qu’il aura atteint 15 ans.

Si le réservoir est situé à l’extérieur, il est possible que le risque soit non couvert par votre compagnie d’assurances.

Votre poêle à bois augmente votre prime d’assurance automatiquement

Vous devrez prouver que votre installation respecte les normes en vigueur (rapport d’inspection, photos…)

Si votre demeure a passé un certain âge, que certains de ses constituants représentent, pour un assureur, un danger potentiel ou qu’elle est située dans une zone à risques, peut-être craignez-vous de chercher longtemps une compagnie qui acceptera de vous offrir une couverture d’assurance habitation.

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Si vous croyez que votre demeure présente des risques non assurables ou si vous désirez être couvert par une assurance habitation non standard, inutile de chercher à tout azimut un assureur pouvant satisfaire votre besoin.

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