Comment épargner sur l'assurance de votre syndicat de copropriété au Québec?

Les immeubles à condos sont de plus en plus nombreux dans la province. Pendant plusieurs années, les finances de ces immeubles étaient souvent insuffisantes pour faire face à des dommages, comme un incendie ou une infiltration d’eau, jusqu’à ce que le gouvernement du Québec mette en place des obligations de gestion et d’assurance afin de protéger tous les copropriétaires. «Les copropriétaires et leurs syndicats ont eu tendance à abuser du système», explique Éric Cuirot, agent en assurance de dommages chez Beneva. «Par exemple, lors de réclamations concernant les parties communes commes les terrasse et les entrées, ils tentaient d’améliorer la qualité des matériaux. Mais on ne devrait pas passer d’un plancher de bois à du marbre! On doit remplacer par des matériaux similaires.» Malgré tout, l’assurance pour votre syndicat de copropriété demeure une protection essentielle.

L’assurance pour syndicat de copropriété est-elle obligatoire?

Lorsqu’un acheteur décide d’acquérir un condo dans un immeuble en copropriété, il accepte certaines obligations d’assurance. En effet, la particularité avec les condos est que les propriétaires doivent payer deux types d’assurances distinctes: l’assurance condo qui protège votre unité et que vous contractez individuellement, et celle du syndicat, qui est obligatoire aussi et que vous financez par le biais des frais de condos.

Qu’est-ce que l’assurance pour syndicat?

L’assurance du syndicat de copropriété est une police qui sert à couvrir la partie «bâtiment» de l’immeuble en copropriété (murs, planchers, etc.), ainsi que la responsabilité civile des administrateurs de l’immeuble. Il s’agit d’une assurance ayant pour but de protéger tout ce qui est détenu en commun par les copropriétaires de l’immeuble.

L’assurance du syndicat couvre:

1. L’immeuble (valeur suffisante pour reconstruire le bâtiment conformément aux normes)
2. Les aires communes
3. Les biens communs
4. L’unité standard de chaque condo (cela exclut les améliorations faites par les propriétaires)
5. La responsabilité civile du syndicat, des administrateurs et des autres personnes chargées de sa gestion

Le coût de l’assurance pour syndicat est réparti entre tous les copropriétaires de l’immeuble, mais est souvent magasiné et souscrit directement par les administrateurs du syndicat.

Les meilleures compagnies d’assurance pour syndicat de copropriété au Québec

Ce ne sont pas toutes les compagnies d’assurance qui acceptent d’assurer les syndicats de copropriété au Québec. En effet, des réclamations fréquentes et coûteuses ont, par le passé, incité certains assureurs à se retirer de ce marché. Voici sept compagnies d’assurance qui proposent de l’assurance pour syndicat de copropriété au Québec:

1. Desjardins
2. Beneva
3. KBD
4. La Personnelle
5. L’Unique
6. Promutuel 
7. Intact

L’offre est encore suffisante pour vous permettre de comparer au moins  trois soumissions parmi ces assureurs pour vérifier qui vous proprose le meilleur prix.

Les obligations du syndicat en matière de gestion et d’assurance

Dans les dernières années, de nouveaux règlements ont été adoptés via les lois 141 et 16 au Québec afin de resserrer les normes de gestions des copropriétés. Parmi les obligations du syndicat, on retrouve:

1. Entretenir l’immeuble
2. Tenir des assemblées annuelles
3. Assurer la copropriété et la responsabilité civile
4. Faire évaluer l’immeuble par un professionnel et réaliser l’étude du fonds de prévoyance
5. Amasser un fonds d’autoassurance et un fonds de prévoyance
6. Prendre en charge les sinistres touchant l’immeuble
7. Obtenir une description de l’unité standard

Évaluer le coût de reconstruction du bâtiment

Le syndicat de copropriété d’un immeuble doit, à tous les cinq ans, engager les services d’un évaluateur agréé afin de faire évaluer le coût de reconstruction à neuf du bâtiment. Pourquoi? Parce que la valeur que l’évaluateur sortira servira de montant de couverture minimal pour l’assurance du bâtiment. Les prix des matériaux et de la main-d’œuvre fluctuent d’année en année. Pour rester à jour et pertinents, les syndicats doivent revalider la valeur tous les cinq ans pour être sûrs d’avoir une couverture d’assurance de qualité. Le résultat de cet exercice aura un impact direct sur vos coûts d’assurance, car l’assureur devra payer pour la reconstruction si l’immeuble passe au feu, par exemple.

Le fonds d’autoassurance

Le fonds d’autoassurance oblige les copropriétaires à accumuler un montant suffisant pour couvrir la plus haute franchise du contrat d’assurance. Bien souvent, il s’agit de la franchise pour les dommages par l’eau, c’est-à-dire le montant que le syndicat doit payer de sa poche en cas de sinistre.

Par exemple, si la franchise pour les dommages par l’eau est de 25 000$, le fonds doit contenir ce montant. Les copropriétaires doivent donc cotiser un montant individuel pour payer leur part de franchise à l’avance. Si le fonds est utilisé lors d’une réclamation, il devra être reconstitué. Cela signifie que vous devrez cotiser à nouveau à ce fonds.

Astuces pour obtenir le meilleur prix d’assurance pour syndicat de copropriété

Pour trouver la bonne protection au meilleur prix sur le marché, prenez les grands moyens:

1. Achetez un condo qui a des finances en santé: Sur votre promesse d’achat, exigez de voir les documents tels que le budget et les états de compte des fonds d’autoassurance et de prévoyance. Vous vous éviterez la mauvaise surprise des cotisations spéciales salées si ces fonds sont insuffisants. Acheter un condo sans connaître l’état de ses finances est risqué!
2. Évitez de faire des réclamations pour des dommages modestes: Les immeubles présentant moins de réclamations ont plus de chances de trouver un assureur à bon prix. Éric Cuirot conseiller d’y aller avec la logique. Lors de dommages modestes, convoquez tous les copropriétaires et convenez de patager le coût de réparation pour éviter de faire une réclamation. Autrement dit, si Jonathan a brisé une gouttière, vous pouvez peut-être assumer le coût du remplacement au lieu de demander une indemnisation qui fera grimper vos primes et sera notée au dossier. De plus, minimisez les risques en faisant installer des technologies comme des détecteurs de fuite d’eau.
3. Fournissez tous les documents exigés lors de vos demandes de soumission: Vous prouverez ainsi que votre propriété est bien gérée.
4. Augmentez votre franchise: La franchise est la portion des coûts que vous assumerez vous-même en cas de réclamation et Éric Cuirot vous recommande de l’augmenter pour économiser. Assumer une plus grande part des coûts fait diminuer votre prime d’assurance, car l’assureur économisera sur les réparations éventuelles.

Commencez à comparer les prix pour votre assurance du syndicat de copropriété en remplissant notre formulaire. Si vous n’êtes pas satisfait des prix obtenus, rien ne vous engage à poursuivre. Nos partenaires sont là pour vous faire économiser!