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L’assurance habitation pour immeubles locatifs (aussi appelée assurance pour immeubles à revenus) est une protection essentielle pour tous less investisseurs immobiliers. Non seulement votre prêteur hypothécaire vous imposera de souscrire à ce type d’assurance au moment de l’achat d’un plex destiné à générer des revenus de location, mais même les riches investisseurs immobiliers achetant comptant y souscrivent. En effet, l’assurance pour immeubles locatifs vient protéger votre bâtiment contre un nombre important de risques incontrôlables. Cette assurance devrait notamment couvrir:
Il y a deux types principaux de polices d’assurance pour immeubles locatifs:
Bien que ces deux types de polices remplissent la même fonction, celle de protéger votre investissement dans votre immeuble locatif, elles différent au niveau des couvertures incluses par défaut. Par exemple, les dégâts d’eau causés par un bris au niveau de la plomberie, d’un robinet, d’une toilette ou d’une douche, par exemple, seront couverts par défaut avec une assurance habitation destinée aux particuliers. Par contre, si vous avez un immeuble de plus de 6 portes, vous devrez vous assurer d’inclure un avenant pour couvrir ce type de dégâts d’eau si vous souhaitez bénéficier d’une telle couverture.
Peu importe le nombre de portes de votre immeuble, toutefois, sachez que vous n’avez qu’à faire une demande de soumission d’assurance habitation sur notre site et que nous transmettrons votre demande à 3 courtiers expérimentés en matière d’immeubles à revenus qui vous présenteront des soumissions d’assurance pour immeubles locatifs.
Faire l’acquisition d’un immeuble locatif est généralement un gros investissement qui vient généralement avec de gros paiements hypothécaires mensuels. Il est donc crucial de souscrire une assurance adaptée vous permettant de vous assurer que, quoi qu’il arrive, votre immeuble vous permettra de vous enrichir. Que ce soit pour vous protéger face à des dommages matériels, des pertes de revenus de location, ou des accidents mettant en cause votre responsabilité civile, les types de couvertures suivantes sont à considérer :
Ce type de couverture constituent la base de toute police d’assurance habitation. Cela dit, ce ne sont pas tous les risques qui sont systématiquement inclus dans une police de base. On voudra généralement couvrir les dommages causés à l’immeuble lui-même, ainsi qu’aux annexes, contre des risques courants tels que l’incendie, les dégâts d’eau, les tempêtes et la foudre. Pour une protection encore plus complète, il est possible d’opter pour une couverture contre tous types de risques, une option plus coûteuse, mais qui vous garantira la tranquillité d’esprit.
Une option ajoutée à votre assurance pour immeuble à logement couvrira aussi les biens meubles vous appartenant, mais dont vous laissez vos locataires bénéficier. Ainsi, le contenu de vos appartements meublés ou semi-meublés sera protégé advenant un sinistre désigné. Conditionnellement à certaines réserves, vous pouvez aussi être protégé dans l’éventualité de vol par effraction.
La « garantie contre la privation de jouissance » protège vos appartements jusqu’à une hauteur de 10 % du montant pour lequel vous avez assuré votre immeuble si, advenant certains dommages dus à un sinistre couvert, il vous est impossible de louer vos appartements. Cette protection est optionnelle, et les nouveaux propriétaires de petits immeubles vont souvent l’écarter pour épargner sur leur primes, même si le risque est d’autant plus élevé en raison des paiements hypothécaires élevés : « Le nouvel investisseur immobilier va souvent vouloir épargner au maximum sur l’assurance habitation, car il doit aussi financer des rénovations, mais c’est un pari risqué. Les propriétaires qui ont plus de portes, par ailleurs, ont tendance à faire cet ajout », commente Éric Cuirot, agent d’assurance de dommages des particuliers chez Beneva.
La responsabilité civile protège le propriétaire en cas de blessures ou de dommages matériels involontaires causés aux locataires, visiteurs ou voisins. Cette couverture prend aussi en charge les frais de défense juridique en cas de poursuite. Pour les petits immeubles (moins de 7 unités), cette assurance peut être ajoutée à votre assurance habitation pour particuliers.
Encore beaucoup de locataires croient à tort que l’assurance de leur propriétaire de logements les couvre également. C’est faux ! C’est à votre avantage en tant que propriétaire d’immeuble à revenus d’exiger que vos locataires se procurent une assurance locataire. L’assurance pour locataires permet à vos locataires de protéger leurs biens personnels et pour tout incident impliquant leur responsabilité civile. En effet, en cas de sinistre, leurs biens ne sont pas couverts par l’assurance du propriétaire de l’immeuble. C’est leur police personnelle qui les protège.
Si un locataire est responsables d’un sinistres affectant les parties communes de l’immeuble (un dégât d’eau causé par leur négligence, par exemple), il sera tenus de payer pour les dommages. Si le locataire n’est pas assuré et qu’il refuse de payer, c’est généralement l’assurance pour immeuble locatif du propriétaire qui paiera la facture, ce qui aura pour effet d’augmenter les primes payées par le propriétaire. Qui plus est, le locataire pourrait être poursuivi au civil par la compagnie d’assurance du propriétaire. Tous ces problèmes peuvent être facilement évités par le propriétaire, qui a le droit d’inscrire dans les baux que les locataires doivent souscrire à une assurance habitation. Selon Éric Cuirot, cette pratique est aujourd’hui la norme : «Les propriétaires d’immeubles avec qui j’ai travaillé sont très consciencieux, et ils demandent aux locataires de présenter une confirmation d’assurance avant de les laisser emménager», explique l’agent d’assurance.
Quels sont les bâtiments couverts par une assurance pour immeuble locatif?
Pour fixer le prix de votre assurance pour plex ou immeuble à revenu, votre assureur tiendra compte du nombre de logements que ceux-ci comportent.
Ainsi, comme nous avons mentionné plus haut, un immeuble de moins de sept (7) logements pourra être assuré par un assureur spécialisé en assurance habitation pour particuliers.
Par contre, un expert en assurance pour entreprise aura l’expertise pour prendre la responsabilité de votre assurance pour :
Concernant les résidences pour personnes âgées, saviez-vous que vous pouvez contracter une assurance responsabilité professionnelle si vous fournissez certains soins de santé à vos résidents? Pour en savoir plus sur les produits d’assurance pouvant protéger un immeuble locatif, il vous suffit de contacter un courtier d’assurance s’y connaissant en immeuble locatif en faisant une simple demande de soumission d’assurance habitation.
Sur quels facteurs se basent les assureurs pour déterminer le prix de votre assurance pour plex?
Dans un premier temps, votre compagnie d’assurance voudra obtenir les renseignements suivants sur votre immeuble :
Les caractéristiques de votre contrat d’assurance retiendront ensuite son attention :
Si vous prévoyez acheter un immeuble à logements, assurez-vous que votre bâtiment est assurable au tout début de vos démarches d’achat. Cela vous évitera des dépenses inutiles en cas de refus de la part des assureurs.
Si votre contrat d’assurance comporte une clause vous assurant une réduction de vos primes d’assurance pour immeuble à revenu si votre dossier est vierge de réclamation, tentez de la maintenir sans sinistre déclaré.
Votre assureur considère qu’il aura un montant moins important à défrayer en cas de réclamation si votre franchise est plus élevée. Il réduira d’autant plus les primes de votre assurance pour immeuble locatif.
Les assureurs sont très frileux dès que l’on parle de possibilités de dommages par l’eau (même si le risque est tout à fait mineur et dans un vide sanitaire non aménagé de surcroît). Ils considèreront qu’il y a des risques de réclamation, ce qui fera augmenter vos primes.Aussi, veillez à ce que vos chauffe-eau ne soient pas en fin de vie utile et assurez-vous que la toiture et les systèmes de chauffage, d’éclairage et de plomberie soient en parfaite condition. De plus, l’installation d’un clapet antiretour à l’embouchure de votre système de plomberie et de détecteurs de fuite d’eau peut contribuer à réduire votre prime d’assurance.
Le prix pour assurer un immeuble à revenus dépend d’une multitude de facteurs, comme vous avez pu le constater dans la section précédente.
Dans le tableau qui suit, nous avons recueilli des estimations approximatives de la part de certains de nos partenaires. L’important, quand vient le temps de s’assurer, est de comparer plusieurs soumissions afin d’être en mesure d’obtenir la meilleure couverture au meilleur prix.
| Type d’immeuble | Estimation de prix annuel |
| Duplex | À partir de 1 000$ |
| Triplex | À partir de 1 500$ |
| Quadruplex | À partir de 2 000$ |
| 8 logements | Sur demande |
| 16 logements | Sur demande |
| 30 logements et + | Sur demande |
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